Warszawska reprywatyzacja jest jednym z tych rozdziałów polskiej transformacji, o których mówi się rzadziej, niż na to zasługują. Nie dotyczy jednej afery ani jednego rządu. To proces, który przez ponad dwadzieścia lat, w cieniu braku ogólnokrajowej ustawy, zmienił własność kilku tysięcy nieruchomości w centrum stolicy, kosztował miasto ponad miliard złotych odszkodowań i bezpośrednio dotknął według szacunków od 40 do 55 tysięcy osób. 

W tym samym czasie kolejne rządy — od Mazowieckiego po Morawieckiego — obiecywały uchwalenie całościowej ustawy i żadnej takiej ustawy nie uchwaliły.

Skala tego zjawiska trudno mieści się w słowie „afera”. Bo w Warszawie działał przez lata mechanizm, w którym prawa do przedwojennych kamienic można było kupić za 50 złotych, potem oddać do ratusza i odzyskać nieruchomość wartą kilka milionów. 

W tych kamienicach mieszkali ludzie — komunalni lokatorzy, w tym starsi, chorzy, ubodzy — których z odzyskanych budynków usuwano metodami wykraczającymi poza prawo. Jedna z osób, które się temu przeciwstawiały, została w marcu 2011 roku spalona żywcem w Lesie Kabackim, a sprawcy nie zostali dotąd odnalezieni.

Ten materiał rozkłada zjawisko dzikiej reprywatyzacji na czynniki. Wyjaśnia, jak powstała luka prawna, w której cały ten proceder mógł się rozwinąć, jakimi metodami się posługiwano, kto na nim zarabiał, kto płacił jego cenę, i dlaczego państwo przez ponad dwie dekady nie potrafiło temu zaradzić — a w ostatnich latach cofa się nawet w tych naprawach, które udało się rozpocząć.

Dekret Bieruta i pusta ustawa

Punktem wyjścia jest dokument z 26 października 1945 roku. Krajowa Rada Narodowa, kierowana przez Bolesława Bieruta, wydała wtedy dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze stolicy. 

Na mocy tego aktu wszystkie grunty w przedwojennych granicach Warszawy — łącznie około 24 tysięcy przedwojennych parceli i 14 tysięcy hektarów — przechodziły na własność gminy, a po 1950 roku na własność Skarbu Państwa. Budynki formalnie pozostały własnością dotychczasowych właścicieli, ale w praktyce grunt zabierano razem z tym, co na nim stało.

Uzasadnieniem była odbudowa. Około 84 procent zabudowy lewego brzegu Wisły było w gruzach po powstaniu i systematycznym niszczeniu miasta przez Niemców. Nowe władze nie miały ani kapitału prywatnego, ani mechanizmu, w którym zdołałyby uzgodnić z dziesiątkami tysięcy właścicieli plan odbudowy. 

Podobne rozwiązania — komunalizację gruntów w zniszczonych centrach — wprowadzano wówczas także w Holandii i Wielkiej Brytanii. Sam dekret przewidywał, że dawni właściciele mogą wystąpić o wieczyste użytkowanie odebranego gruntu. W praktyce z ponad 15 tysięcy takich wniosków uwzględniono jedynie 303.

W 1996 roku władze Warszawy — wobec braku ustawy — same podjęły decyzję, że będą zwracać nieruchomości wszędzie tam, gdzie dopatrzą się naruszenia dekretu Bieruta. Formalnie nazywało się to prostowaniem historycznej krzywdy. 

W praktyce oznaczało, że decyzje o zwrocie majątku wartego dziesiątki milionów podejmowali urzędnicy Biura Gospodarki Nieruchomościami, na podstawie dokumentów sprzed półwiecza i bez jasnych reguł. To była luka prawna, w której narodziła się dzika reprywatyzacja.

Handel roszczeniami

Sercem procederu był handel roszczeniami. Ponieważ ustawa reprywatyzacyjna nigdy nie powstała, dawni właściciele lub ich spadkobiercy przez lata czekali na decyzje w niepewności — nie wiedząc, czy i kiedy odzyskają cokolwiek. Wielu z nich mieszkało już za granicą, było starych albo po prostu nie miało zamiaru walczyć w polskim urzędzie o kamienicę w dzielnicy, której nie znali. Powstał rynek, na którym można było im te niepewne prawa sprzedać.

Skupowaniem specjalizowały się wyspecjalizowane kancelarie i handlarze roszczeń. Metoda była prosta: znajdowano spadkobierców właścicieli sprzed wojny — często w Izraelu, Stanach Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii — i proponowano im pieniądze za przeniesienie roszczeń. 

Ceny były drastycznie oderwane od wartości nieruchomości. Rekordowym przykładem, którym w pierwszej kolejności zajęła się później Komisja Weryfikacyjna, jest kamienica przy Hożej 25A: roszczenia kupiono za 50 złotych, po czym zażądano od miasta odszkodowania w wysokości 5 milionów złotych.

Ta jedna transakcja nie była wyjątkiem, lecz normą działania. Marek Mossakowski, który stał się jedną z centralnych postaci afery, kupował prawa do kolejnych warszawskich nieruchomości za kwoty od 100 do 1000 złotych za każdą; łącznie zgłosił roszczenia do ponad 50 kamienic, z których czternaście — w tym Nabielaka 9 — przejął realnie. 

Adwokat Robert Nowaczyk, nazywany w mediach rekinem reprywatyzacji, był pełnomocnikiem albo beneficjentem w kilkudziesięciu sprawach zwrotu warszawskich nieruchomości, w tym w najsłynniejszej z nich — działki przy Chmielnej 70, sąsiadującej z Pałacem Kultury i wycenianej na około 70 milionów złotych.

W samym mechanizmie kupowania roszczeń nie było jeszcze bezprawia. Bezprawie zaczynało się dalej — w decyzjach ratusza, który te nabyte roszczenia honorował mimo oczywistych wątpliwości prawnych. W przypadku Chmielnej 70 miasto zwróciło działkę w 2012 roku, mimo że jednemu z przedwojennych współwłaścicieli — obywatelowi Danii — wypłacono za nią wcześniej odszkodowanie na podstawie umowy międzynarodowej. 

Nie jest przypadkiem, że rynek ten rozwinął się właśnie w Warszawie. To tutaj przedwojenne kamienice znajdowały się w miejscach dziś najdroższych — na Mokotowie, Ochocie, w Śródmieściu, w bezpośrednim sąsiedztwie Pałacu Kultury. 

Różnica między ceną, którą płacono za roszczenia, a wartością odzyskiwanych nieruchomości, sięgała nierzadko czterech albo pięciu rzędów wielkości. Każda transakcja, w której za kilkaset złotych stawało się właścicielem majątku wartego kilka milionów, była zaproszeniem do jej powtórzenia.

Metoda na kuratora

Drugim wariantem procederu było przejmowanie nieruchomości metodą określaną w środowisku prawniczym jako „na kuratora”. Mechanizm był jeszcze mroczniejszy niż handel roszczeniami. Polegał na wyszukiwaniu dawnych właścicieli, po których nie zachował się akt zgonu — najczęściej Żydów zamordowanych w Holokauście albo osób, które przepadły w Związku Radzieckim.

W takich wypadkach sąd, na wniosek osoby zainteresowanej, mógł ustanowić kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Kurator zarządzał majątkiem tego nieżyjącego właściciela — z reguły był to prawnik działający w porozumieniu z tym samym środowiskiem, które o kuratora wnioskowało. 

Następnie kurator albo sprzedawał roszczenia, albo bezpośrednio doprowadzał do odzyskania nieruchomości. Sądy przez lata ustanawiały kuratorów dla osób, które musiałyby mieć w chwili wydania postanowienia sto lub sto kilkanaście lat — czyli w praktyce byłyby zapewne dawno zmarłe.

Wzorcowym przypadkiem tej metody jest wspomniana już Chmielna 70. Działka o powierzchni niespełna 300 metrów kwadratowych, sąsiadująca z Pałacem Kultury, była wyceniana na około 70 milionów złotych. Przedwojennego właściciela znaleziono w rejestrach — ale bez aktu zgonu. 

Sąd ustanowił dla niego kuratora, mimo że osoba ta musiałaby w chwili wydania postanowienia mieć ponad sto lat. Kurator, na podstawie sfingowanej reprezentacji, doprowadził do zwrotu działki w 2012 roku. Do sprawy dokładało się jeszcze to, że jednemu ze współwłaścicieli — obywatelowi Danii — już wcześniej wypłacono za tę samą działkę odszkodowanie z umowy międzynarodowej. Miasto to przeoczyło. Tak wyglądała podstawa prawna zwrotu jednej z najcenniejszych działek w Polsce.

W ten sposób z majątku zabranego rodzinom żydowskim przez niemieckich okupantów i późniejszego dekretu Bieruta powstała jeszcze jedna warstwa: majątek przejmowany po raz kolejny, tym razem przez ludzi udających prawnych reprezentantów osób od dziesięcioleci nieżyjących. 

Ta metoda długo nie była w Polsce publicznie znana. Zaczęła zwracać uwagę dopiero na przełomie 2015 i 2016 roku, gdy dziennikarki Iwona Szpala i Małgorzata Zubik z „Gazety Wyborczej” zaczęły publikować kolejne teksty pokazujące jej skalę. Prawo o kuratorach zmieniono dopiero w 2016 roku, po ponad dwudziestu latach jego wykorzystywania.

Czyściciele kamienic

Handel roszczeniami i metoda na kuratora pozwalały przejąć kamienicę. Osobnym problemem było to, co się w niej działo później, bo w większości tych budynków mieszkali komunalni lokatorzy — często starsi, ubodzy, mieszkający w tych samych mieszkaniach od dekad. Ich obecność zaniżała wartość kamienicy, więc nowi właściciele dążyli do usunięcia ich metodami, które w publicystyce zyskały określenie czyszczenia kamienic.

Zestaw praktyk był powtarzalny. Podnoszono czynsze o kilkaset procent, wprowadzając nowe stawki niemożliwe do zapłacenia z emerytury czy niskiej pensji. Odcinano wodę, prąd i gaz. Zamurowywano wejścia i uniemożliwiano odbiór korespondencji. Zalewano mieszkania sąsiadów, hałasowano nocami, prowadzono na klatkach schodowych roboty budowlane, których jedynym celem było uprzykrzenie życia. 

Do lokatorów przychodzili mężczyźni, którzy jasno dawali do zrozumienia, że dalsze mieszkanie w budynku będzie problemem. W skrajnych przypadkach dochodziło do bezpośredniej przemocy — pobić, pożarów mieszkań, ataków na członków rodziny. Środowiska działaczy lokatorskich udokumentowały ponad sto takich przypadków w Warszawie w ciągu jednej dekady.

Ministerstwo Sprawiedliwości oceniło ten wzorzec jako systemowy. Warszawski wymiar sprawiedliwości reagował powoli, bo formalnie każda z tych praktyk była osobnym drobnym przestępstwem, trudnym do przypisania konkretnym osobom działającym w imieniu spółek, które kupowały odzyskane kamienice od beneficjentów reprywatyzacji. Same spółki były często zarejestrowane w rajach podatkowych, a osoby faktycznie kierujące procesem ukryte za łańcuchami pełnomocnictw.

Skalę zjawiska najlepiej opisuje jeden przykład. Kamienica przy Noakowskiego 16, sprzedana przez rodzinę Waltzów firmie Fenix Capital za około 14 milionów złotych, została po sprzedaży „opróżniona” z 60 rodzin, które w niej mieszkały. Były wśród nich osoby, które w tych mieszkaniach spędziły całe życie. Kamienica została następnie wyremontowana i wprowadzona na komercyjny rynek najmu.

Jedna śmierć i tysiące eksmisji

Skala społecznych kosztów procederu była wielokrotnie większa niż widoczna w statystykach zwrotów. Według szacunków niezależnych stowarzyszeń, w latach 1990–2016 warszawska reprywatyzacja bezpośrednio dotknęła od 40 do 55 tysięcy osób — mieszkańców zwracanych kamienic, którym zmieniły się warunki najmu albo których po prostu zmuszono do wyprowadzki. To skala miasta średniej wielkości.

Symbolem tej fali stała się Jolanta Brzeska. Była mieszkanką kamienicy przy Nabielaka 9 na Mokotowie, którą jej ojciec pomagał odbudować po wojnie. W 2006 roku kamienicę zwrócono spadkobiercom dawnych właścicieli, reprezentowanym przez Marka Mossakowskiego. Nowy właściciel dążył do usunięcia dotychczasowych lokatorów — Brzeska była ostatnią, która się temu opierała. 

Podniesiono jej czynsz do poziomu, którego nie mogła opłacić z emerytury; komornik zajął jej dochody; miała nakaz eksmisji. Współzałożyła Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów, prowadziła rejestr eksmisji, uczyła się prawa mieszkaniowego, brała udział w sesjach rady miasta.

1 marca 2011 roku Brzeska wyszła z domu bez telefonu i portfela. Sześć dni później jej zwłoki znaleziono w Lesie Kabackim. Zginęła w wyniku podpalenia — ubrania były nasączone naftą, śmierć nastąpiła w wyniku wstrząsu termicznego, rozległych oparzeń i podtrucia tlenkiem węgla. 

W chwili podpalenia żyła. Prokuratura przez pierwsze dwa lata skłaniała się do wersji o samobójstwie, mimo że na miejscu nie znaleziono kanistra. W 2013 roku umorzono śledztwo z powodu niewykrycia sprawców. Kolejne, wznawiane przez kolejne prokuratury, trwają do dziś. Sprawcy nie zostali odnalezieni.

Brzeska nie była jedyną osobą, której działalność wiązała się z realnym ryzykiem. Inni aktywiści ruchu lokatorskiego opisywali, że w tym samym okresie otrzymywali groźby telefoniczne, dostawali listy z pogróżkami, byli śledzeni. Kilkoro z nich uciekało z Warszawy w obawie o życie. 

Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów i Komitet Obrony Lokatorów prowadziły rejestr eksmisji brutalnych — w statystykach z tego okresu przewijają się osoby starsze, chore, matki samotnie wychowujące dzieci. W wielu przypadkach rozwiązaniem dla lokatora było przyjęcie oferty niewielkiego odstępnego i wyprowadzka. Osoby, które tej oferty nie przyjmowały, traktowano jako problem do rozwiązania.

Formalnie sprawa Brzeskiej nie jest częścią afery — nie udowodniono związku między jej śmiercią a nowymi właścicielami kamienicy. W praktyce jednak od jej śmierci mija piętnaście lat, a nikt nie odpowiedział za spalenie sześćdziesięciotrzyletniej kobiety w warszawskim lesie w środku białego dnia. To samo w sobie jest komentarzem do stanu, w jakim znajdowała się wtedy sprawiedliwość wokół warszawskich nieruchomości.

Beneficjenci i ratusz

Dzika reprywatyzacja nie mogłaby się rozwinąć w takiej skali bez współpracy — albo co najmniej biernej zgody — urzędników odpowiedzialnych za wydawanie decyzji zwrotowych. To jest ta cecha afery, która robi z niej sprawę nie tylko chciwości pojedynczych ludzi, lecz strukturalnego problemu warszawskiego ratusza.

Najgłośniejszym udokumentowanym powiązaniem była sytuacja Jakuba Rudnickiego, wicedyrektora Biura Gospodarki Nieruchomościami. W grudniu 2013 roku Rudnicki został właścicielem kamienicy przy ulicy Kazimierzowskiej w Warszawie — po tym, jak jego rodzice odzyskali ją na podstawie zakupionych roszczeń. Rudnicki formalnie wyłączył się z tej konkretnej sprawy, ale nadal pełnił funkcję urzędnika kluczowego dla decyzji o reprywatyzacji. Postępowanie karne wobec niego trwało lata.

Powiązania miały też charakter rodzinny. Marzena K., siostra adwokata Roberta Nowaczyka, otrzymała od warszawskiego ratusza 38 milionów złotych odszkodowania za roszczenia, które odkupiła od dawnych właścicieli. Reprezentował ją przed miastem jej brat. Sama Marzena K. była wówczas urzędniczką Ministerstwa Sprawiedliwości; prokuratura postawiła jej zarzuty naruszenia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę pełniącą funkcje publiczne.

Osobną warstwą były sprawy dotykające najbliższego otoczenia władz miasta. Rodzina prezydent Hanny Gronkiewicz-Waltz zarobiła kilka milionów złotych na sprzedaży kamienicy przy Noakowskiego 16 — nieruchomości, której losy zaczynają się od jawnego fałszerstwa dokonanego w 1945 roku przez majora Urzędu Bezpieczeństwa Leona Kalinowskiego, wykorzystującego fałszywe pełnomocnictwa na majątek żydowskiej rodziny wymordowanej w Holokauście. 

Ta linia zależności — od fałszerstwa z 1945 roku, przez księgi wieczyste, w których niesłuszne wpisy pozostały, aż po decyzję zwrotową z lat 90. i sprzedaż w 2006 roku — jest w mikroskali obrazem całego zjawiska.

Prezydent Gronkiewicz-Waltz nie została nigdy skazana. Uznano, że nie miała wiedzy o sytuacji prawnej Noakowskiego 16 w chwili, gdy jej rodzina sprzedawała nieruchomość. Ale to właśnie za jej prezydentury tempo zwrotów gwałtownie wzrosło — z około 130 rocznie do niemal 300 w latach 2008 i 2009. W tym samym okresie wypłaty odszkodowań przez miasto sięgnęły w latach 2011–2012 łącznie ponad 415 milionów złotych.

Skala zaniechań w okresie prezydentury Gronkiewicz-Waltz została później oceniona zarówno przez Komisję Weryfikacyjną, jak i przez wewnętrzny audyt ratusza — do 2017 roku miasto praktycznie nie prowadziło rzetelnej kontroli decyzji zwrotowych. Ministerstwo Sprawiedliwości szacowało, że nieprawidłowości mogły dotyczyć nawet kilkuset spraw. Sama prezydent Warszawy do końca kadencji utrzymywała, że o systemowym charakterze problemu dowiedziała się dopiero z publikacji prasowych z 2016 roku.

Komisja i próba naprawy

W 2017 roku powołano Komisję do spraw usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych, potocznie znaną jako Komisja Weryfikacyjna. Kierowali nią kolejno Patryk Jaki i Sebastian Kaleta. Komisja przeprowadziła ponad sto przesłuchań, wydała 116 decyzji, a majątek objęty jej postępowaniami przekraczał 1 miliard złotych. Do najgłośniejszych rozstrzygnięć należały decyzje w sprawie Chmielnej 70, kamienic przy Poznańskiej 14, Lutosławskiego 9, Polnej 46 i Nowogrodzkiej 6a.

Komisja była instytucją politycznie kontrowersyjną — powstała za rządów Prawa i Sprawiedliwości, na fali sporu z opozycyjnie zarządzaną Warszawą, i część jej decyzji uznano za motywowaną nie tyle wymiarem sprawiedliwości, ile bieżącą walką polityczną. 

Sądy administracyjne w wielu sprawach uchylały lub wstrzymywały jej rozstrzygnięcia. Sam warszawski ratusz w oficjalnym stanowisku zarzucał Komisji, że nie rozwiązała ona części problemów gruntów dekretowych, a w kluczowych sprawach jedynie zwracała sprawy do ponownego rozpatrzenia przez prezydenta miasta. 

Równolegle Sejm zaostrzał przepisy. W sierpniu 2020 roku uchwalono zakaz reprywatyzacji nieruchomości zamieszkanych przez lokatorów. W 2021 roku weszła w życie nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego, wprowadzająca ograniczenie: po upływie trzydziestu lat od wydania decyzji administracyjnej nie można już wszcząć postępowania w celu jej zakwestionowania. 

To rozstrzygnięcie w praktyce zamknęło drogę do kwestionowania większości starych zwrotów, nawet gdyby były wydane z rażącym naruszeniem prawa.

Duża, całościowa ustawa reprywatyzacyjna, o której mówi się od 1990 roku, nadal nie została uchwalona.

Co z tego zostało?

Bilans dzikiej reprywatyzacji jest specyficzny: nie ma jednej daty, w której się skończyła, i nie ma sądowego rozliczenia, które postawiłoby pod nią kreskę. W 2016 roku ratusz przestał zwracać nieruchomości w dotychczasowym tempie i część procederu wygasła sama, ponieważ nowi handlarze roszczeniami stracili kontrahenta w postaci Biura Gospodarki Nieruchomościami. 

Znaczna część spraw karnych, wszczętych po 2016 roku przeciw urzędnikom i adwokatom, zakończyła się w kolejnych latach umorzeniami albo uniewinnieniami. Kluczowy oskarżony, Robert Nowaczyk, zmarł w lipcu 2023 roku, zanim w jego sprawie zapadł prawomocny wyrok. W 2024 roku sąd uniewinnił większość pozostałych oskarżonych w postępowaniu przygotowanym przez Prokuraturę Regionalną we Wrocławiu.

Materialne skutki procederu nie zostały odwrócone. Znaczna część nieruchomości, które trafiły w prywatne ręce w drodze wątpliwych decyzji, w tych rękach pozostała. Lokatorzy wyrzuceni w latach 2000–2016 mieszkań nie odzyskali. Odszkodowania wypłacone przez miasto — łącznie ponad 1,13 miliarda złotych w latach 1990–2015, i dodatkowo setki milionów w kolejnych latach — nie zostały zwrócone do budżetu. Sprawcy przemocy wobec lokatorów w większości nie ponieśli konsekwencji karnych.

Nadal — według szacunków społecznych stowarzyszeń — ponad 8 tysięcy nieruchomości w Warszawie pozostaje w orbicie potencjalnych roszczeń dekretowych, choć ustawowe zmiany z ostatnich lat znacząco tę pulę ograniczają. Trwają też pojedyncze próby dochodzenia zadośćuczynień przez osoby, które w wyniku dzikiej reprywatyzacji straciły mieszkania. Rozstrzygają się one indywidualnie, bo systemowej ścieżki dla ofiar procederu nigdy nie ustalono.

Warszawska reprywatyzacja jest w tym sensie modelowym przykładem tego, jak państwo płaci za przewlekłe unikanie trudnej decyzji. Dekret Bieruta wprowadzał krzywdę, którą trzeba było w jakiś sposób naprawić — albo poprzez oddanie tego, co się dało, albo poprzez wypłatę rozsądnych rekompensat, albo poprzez uczciwe stwierdzenie, że pełnej naprawy się nie da wykonać. Ponieważ przez trzydzieści lat żadne z tych rozwiązań nie zostało wybrane, w powstałej pustce ukształtował się rynek. I ten rynek — bez ustawy, bez nadzoru, bez rozliczenia — zdecydował o losach kilkudziesięciu tysięcy ludzi